三峽北大特區全國不動產小慧房仲業務 / 實價登路2.0及房地合一2.0對未來房市影響

2021年一開春，雖疫情肆瘧，但房市反其道而行，北部不管是台北市、新北市、桃園、新竹，皆開紅盤。尤其是北大特區，成交爆量，每天都能聽到成交的好消息。如果您這陣子有在北大特區看房子，最常聽到仲介講的一句話『房子賣到沒房子賣了。』真的！這陣子小慧感受頗深，尤其是兩房、三房，小慧可以說是被客人追著跑！也促使房市從買方市場重新回歸到賣方市場，房價逐步攀升。

政府因應近期房地產市場升溫，為了維護居住正義，重新濟出了『房地合一稅2.0』，並於昨日(3/29) 立法院輕鬆過關。朝、野立委高度共識下，半小時就順利通過『房地合一2.0』相關修正草案初審。其生效日雖保留日後朝、野協商，但一般預期可能與『實價登錄2.0』同一時間在7/1日上路。

小慧這幾天，幾乎每天都被客戶問到的問題，就是『實價登錄2.0』及『房地合一2.0』對未來房市的影響！

首先小慧先針對『實價登錄2.0』及『房地合一2.0』做一詳細說明：

實價登錄2.0

立法院今年一月三讀通過實價登錄 2.0 相關修法，預計於2021/7/1日正式上路！其修正重點說明如下：

一、	申報方式，原規定『於辦竣移轉登記30日內，由地政士、經紀業或權利人申報』更改為『由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報，以期買賣雙方基於稅賦權益相互勾稽制衡，提升資訊正確性』。
二、	對於建商銷售的房子，原規定『由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內申報。』更改為『自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後30日內，應將預售屋銷售資訊報備查；並於簽訂預售屋買賣契約書之日起30日內申報。並同時訂定禁止紅單買賣管理機制！』。
三、	實價揭露部分，原規定是『以區段化、去識別化方式揭露』，現修改為『門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件』。內政部地政司表示，會刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定，使門牌、地號資訊完整揭露，並溯及2012年8月實價登錄實施後已揭露案件，讓整體交易資訊更透明。

項目		新制（7/1日上路）	舊制
申報人		買賣雙方共同申報	地政士或經紀業或買方
時機		申請所有權移轉、或戶時一併申報	申請所有權移轉、過戶後30日內申報
逾期未申報		如果案件已過戶，且限期仍未申報者，則對買賣雙方處3～15萬元罰款，並限期申報	限期仍未補報者，則對地政士或經紀業直接罰款3～15萬，並限期申報
申報資訊不實	價格	對買賣雙方直接開罰3～15萬元	買方限期未補正，將處3～15萬罰款
申報資訊不實	其他	其他登錄資訊：新增房價內隱含的價格，包括仲介費、裝潢費以及建物相關資訊（陽台外推、頂樓加蓋等）皆須登錄，若不實且限期未補正，對買賣雙方處6000～3萬元罰款	對地政士、經紀業直接開罰處6000元到3萬元，並限期改正

影響：

一、	門牌、地號完整揭露，交易資訊更公開、透明。
二、	一般買賣實價登路申報，於過戶時買、賣雙方共同申報，提升資訊正確性。
三、	建商銷售房屋，於簽訂買賣合約書起30日內必須實價申報，並訂定禁止紅單買賣管理機制，已補強過去紅單買賣的漏洞！

房地合一2.0

一、	延長短期持有定義
	規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，二年內出售課45%，逾二年、未滿五年內出售則課35%。
二、	法人交易房地
	現行併入當年度營利事業所得額課稅，新制將納入房地合一稅制，比照個人延長短期持有期間定義及稅率。
三、	不受影響因素
	個人非自願因素（如調職）房地交易；個人以自有土地與建商合建分回房地交易；建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易者，則依然維持20%稅率房地持有並設籍超過六年的交易，維持稅率10%及免稅額度400萬元。

現行房地合一稅與房地合一稅2.0比較表

項目	現行房地合一稅	房地合一稅2.0
境內個人	一年內課45%	兩年內稅率45%
	超過一年未逾二年稅率35%	超過兩年，未逾五年稅率35%
	超過兩年、未逾十年稅率20%	超過五年、未逾十年稅率20%
	超過十年稅率15%	超過十年稅率15%
境外個人	一年以內45%	二年以內45%
境外個人	超過一年	超過兩年
境內法人	併入營業稅，最高稅率20%	兩年內稅率45%
		高過兩年，未逾五年稅率35%
		超過五年稅率20%
		建商自行興建房屋銷售不適用
境外法人	一年內稅率45% 超過一年35%	兩年內稅率45% 超過兩年35%

房地合一稅2.0

適用對象	稅率	持有期間
境內個人	45%	2年以內
	35%	超過2年未逾5年
	20%	超過5年未逾10年
	15%	超過10年
非境內個人	45%	2年以內
	35%	超過2年
境內營利事業	45%	2年以內
	35%	超過2年未逾5年
	20%	超過5年
境外營利事業	45%	2年以內
	35%	超過2年
增訂以下兩項，視為房地交易，納入房地合一課稅	交易預售屋及其坐落基地
	符合一定條件的股權交易：交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上係由房地所構成者（排除上市、上櫃及興櫃公司之股票交易）
維持20%稅率者	個人非自願因素（如調職）房地交易；
	個人以自有土地與建商合建分回房地交易；
	建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易者
稅率10%及免稅額度400萬元。	房地持有並設籍超過六年的交易

★若在『房地合一2.0』發布前已售出之房屋，因已課過現行之房地合一稅，則不再增補稅！

影響：

一、	加重持有五年以內銷售房屋稅率。
二、	原法人賣屋，僅需課最高20%的營業稅，導致投資客以法人名義大量買房，並以賺差價賣出。『房地合一2.0』制定法人買屋與自然人買屋相同課稅機制，以補足法人名義大量購屋，再高價售出的漏洞。

北大特區自住居多，剛性買房需求大：

若觀察北大特區房市生態，自『房地合一稅』實施以來，目前在北大特區持有房屋的族群，大都以自住為主，再來就是置產為主（在存款利率低的現況，擁有一間房子，長期出租，收租金。）以往短期買房投資獲利的投資客，已不復存在。再加上北大特區具備大幅綠地、優美環境；生活機能齊全；學區完善，是其他重劃區望塵莫及，一直獲得自住客的青睞，剛性買房需求一直存在。這也就是為什麼，開春以來，若您到北大特區買房，您會發現，銷售的物件，少之又少。今天看過的房子，才考慮了一天，明天再找仲介，該房子就已經售出。

2.0打房重點－企業大批買房、建商紅單買賣：

本次不管是『實價登錄2.0』或是『房地合一2.0』主要目地都是針對建商或代銷，補足紅單交易及企業大批買房的查核機制，對於二手屋買賣，引響不大！北大特區目前剩餘土地已不多，也沒有新的建案推出，其房屋交易生態大都是以中古屋為主，所以不存在紅單交易及企業大批買房的生態！

不管是確定於7/1日開始實施的『實價登錄2.0』或是可能從7/1日開始實施的『房地合一2.0』，小慧樂見能夠讓國內房屋買賣更趨於透明，杜絕投資客炒房規定更為完整。但是否能夠真的將房價打下來，小慧依然抱著保守的態度。必定好的環境、好的地點就會有買房的需求，以北大特區為例，如今房價上漲，完全是供需問題。一個簡單的道理，當銷售的房屋多，形成買方市場，房價自然持平或下跌；但當銷售的房屋少，形成賣方市場，房價自然上漲。如今北大特區房價平穩上漲，主要是因為剛性買房需求一直存在，並不是企業或是投資客炒房，將房價炒起來！