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首頁房事 23 事實價登路2.0及房地合一2.0對未來房市影響
實價登路2.0及房地合一2.0對未來房市影響

 

 
        2021年一開春,雖疫情肆瘧,但房市反其道而行,北部不管是台北市、新北市、桃園、新竹,皆開紅盤。尤其是北大特區,成交爆量,每天都能聽到成交的好消息。如果您這陣子有在北大特區看房子,最常聽到仲介講的一句話『房子賣到沒房子賣了。』真的!這陣子小慧感受頗深,尤其是兩房、三房,小慧可以說是被客人追著跑!也促使房市從買方市場重新回歸到賣方市場,房價逐步攀升。
 
       政府因應近期房地產市場升溫,為了維護居住正義,重新濟出了『房地合一稅2.0』,並於昨日(3/29) 立法院輕鬆過關。朝、野立委高度共識下,半小時就順利通過『房地合一2.0』相關修正草案初審。其生效日雖保留日後朝、野協商,但一般預期可能與『實價登錄2.0』同一時間在7/1日上路。
 
        小慧這幾天,幾乎每天都被客戶問到的問題,就是『實價登錄2.0』及『房地合一2.0』對未來房市的影響!
 
        首先小慧先針對『實價登錄2.0』及『房地合一2.0』做一詳細說明:
 
實價登錄2.0
 
        立法院今年一月三讀通過實價登錄 2.0 相關修法,預計於2021/7/1日正式上路!其修正重點說明如下:
 
一、 申報方式,原規定『於辦竣移轉登記30日內,由地政士、經紀業或權利人申報』更改為『由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報,以期買賣雙方基於稅賦權益相互勾稽制衡,提升資訊正確性』。
二、 對於建商銷售的房子,原規定『由代銷業者於委託代銷契約屆滿 或終止30日內申報。』更改為『自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後30日內,應將預售屋銷售資訊報備查;並於簽訂預售屋買賣契約書之日起30日內申報。並同時訂定禁止紅單買賣管理機制!』。
三、 實價揭露部分,原規定是『以區段化、去識別化方式揭露』,現修改為『門牌或地號完整揭露,並溯及已揭露案件』。內政部地政司表示,會刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定,使門牌、地號資訊完整揭露,並溯及2012年8月實價登錄實施後已揭露案件,讓整體交易資訊更透明。
 
項目 新制(7/1日上路) 舊制
申報人 買賣雙方共同申報 地政士或經紀業或買方
時機 申請所有權移轉、或戶時一併申報 申請所有權移轉、過戶後30日內申報
逾期未申報 如果案件已過戶,且限期仍未申報者,則對買賣雙方處3~15萬元罰款,並限期申報 限期仍未補報者,則對地政士或經紀業直接罰款3~15萬,並限期申報
申報資訊不實 價格 對買賣雙方直接開罰3~15萬元 買方限期未補正,將處3~15萬罰款
其他 其他登錄資訊:
新增房價內隱含的價格,包括仲介費、裝潢費以及建物相關資訊(陽台外推、頂樓加蓋等)皆須登錄,若不實且限期未補正,對買賣雙方處6000~3萬元罰款
對地政士、經紀業直接開罰處6000元到3萬元,並限期改正
 
影響:
一、 門牌、地號完整揭露,交易資訊更公開、透明。
二、 一般買賣實價登路申報,於過戶時買、賣雙方共同申報,提升資訊正確性。
三、 建商銷售房屋,於簽訂買賣合約書起30日內必須實價申報,並訂定禁止紅單買賣管理機制,已補強過去紅單買賣的漏洞!
 
房地合一2.0
 
一、 延長短期持有定義
  規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易,二年內出售課45%,逾二年、未滿五年內出售則課35%
二、 法人交易房地
  現行併入當年度營利事業所得額課稅,新制將納入房地合一稅制,比照個人延長短期持有期間定義及稅率
三、 不受影響因素
  個人非自願因素(如調職)房地交易;個人以自有土地與建商合建分回房地交易;建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易者,則依然維持20%稅率 房地持有並設籍超過六年的交易,維持稅率10%及免稅額度400萬元。
 
現行房地合一稅與房地合一稅2.0比較表
項目 現行房地合一稅 房地合一稅2.0
境內個人 一年內課45% 兩年內稅率45%
超過一年未逾二年稅率35% 超過兩年,未逾五年稅率35%
超過兩年、未逾十年稅率20% 超過五年、未逾十年稅率20%
超過十年稅率15% 超過十年稅率15%
境外個人 一年以內45% 二年以內45%
超過一年 超過兩年
境內法人 併入營業稅,最高稅率20% 兩年內稅率45%
高過兩年,未逾五年稅率35%
超過五年稅率20%
建商自行興建房屋銷售不適用
境外法人
  • 一年內稅率45%
  • 超過一年35%
  • 兩年內稅率45%
  • 超過兩年35%
 
房地合一稅2.0
適用對象 稅率 持有期間
境內個人 45% 2年以內
35% 超過2年未逾5年
20% 超過5年未逾10年
15% 超過10年
非境內個人 45% 2年以內
35% 超過2年
境內營利事業 45% 2年以內
35% 超過2年未逾5年
20% 超過5年
境外營利事業 45% 2年以內
35% 超過2年
增訂以下兩項,視為房地交易,納入房地合一課稅 交易預售屋及其坐落基地
符合一定條件的股權交易:
交易持有股份(或出資額)過半數之營利事業之股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上係由房地所構成者(排除上市、上櫃及興櫃公司之股票交易)
維持20%稅率者 個人非自願因素(如調職)房地交易;
個人以自有土地與建商合建分回房地交易;
建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易者
稅率10%及免稅額度400萬元。 房地持有並設籍超過六年的交易
若在『房地合一2.0』發布前已售出之房屋,因已課過現行之房地合一稅,則不再增補稅!
 
影響:
一、 加重持有五年以內銷售房屋稅率。
二、 原法人賣屋,僅需課最高20%的營業稅,導致投資客以法人名義大量買房,並以賺差價賣出。『房地合一2.0』制定法人買屋與自然人買屋相同課稅機制,以補足法人名義大量購屋,再高價售出的漏洞。
 
北大特區自住居多,剛性買房需求大:
        若觀察北大特區房市生態,自『房地合一稅』實施以來,目前在北大特區持有房屋的族群,大都以自住為主再來就是置產為主(在存款利率低的現況,擁有一間房子,長期出租,收租金。)以往短期買房投資獲利的投資客,已不復存在。再加上北大特區具備大幅綠地、優美環境;生活機能齊全;學區完善,是其他重劃區望塵莫及,一直獲得自住客的青睞,剛性買房需求一直存在。這也就是為什麼,開春以來,若您到北大特區買房,您會發現,銷售的物件,少之又少。今天看過的房子,才考慮了一天,明天再找仲介,該房子就已經售出。
 
2.0打房重點-企業大批買房、建商紅單買賣:
        本次不管是『實價登錄2.0』或是『房地合一2.0』主要目地都是針對建商或代銷,補足紅單交易及企業大批買房的查核機制,對於二手屋買賣,引響不大!北大特區目前剩餘土地已不多,也沒有新的建案推出,其房屋交易生態大都是以中古屋為主,所以不存在紅單交易及企業大批買房的生態!
 
        不管是確定於7/1日開始實施的『實價登錄2.0』或是可能從7/1日開始實施的『房地合一2.0』,小慧樂見能夠讓國內房屋買賣更趨於透明,杜絕投資客炒房規定更為完整。但是否能夠真的將房價打下來,小慧依然抱著保守的態度。必定好的環境、好的地點就會有買房的需求,以北大特區為例,如今房價上漲,完全是供需問題。一個簡單的道理,當銷售的房屋多,形成買方市場,房價自然持平或下跌;但當銷售的房屋少,形成賣方市場,房價自然上漲。如今北大特區房價平穩上漲,主要是因為剛性買房需求一直存在,並不是企業或是投資客炒房,將房價炒起來!
 

 
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