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首頁房事 23 事出售獲遺贈或繼承房產時所需申報哪些稅...
出售獲遺贈或繼承房產時所需申報哪些稅...
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        慧最近被客戶問到,有關『出售獲繼承及遺贈房產時,所需申報哪些稅?』
 
        般我們出售房屋,要繳交兩種稅,一是漲價歸公的『土地增值稅』,另一是『財產交易所得稅』,針對『出售獲遺贈房屋』整理如下:
 
一、 土地增值稅
  若是繼承而移轉之土地,則無需申報及免繳土地增值稅。但若是遺贈土地,是以遺贈人以遺囑表示將其土地無償給予受贈人,故遺贈為贈與行為,必須申報土地增值稅,申報土地現值則是以遺贈人死亡日當期公告土地現值為準!
  出售獲遺贈或繼承土地時,若於取得當年度出售該筆土地,當年公告現值未調整,故無土地增值稅的問題,但若跨年出售遺贈土地,土地公告現值一年調整一次,則需繳納土地增值稅。
二、 財產交易所得
  財產交易所得,分新制(房地合一稅)及舊制兩種:
 
原所有權人取得時間 獲遺贈或繼承時間 出售時間 報稅方式
2016/1/1日以前 2016/1/1日以前 2016/1/1日以後 持有時間滿二年則舊制,否則新制
2016/1/1日以後 2016/1/1日以後 2016/1/1日以後 新制
2016/1/1以前 2016/1/1日以後 2016/1/1日以後 持有時間滿二年則舊制
若持有時間滿六年,且自住無出租、營利行為,可選擇採新制
三、 持有期間認定:
 
繼承所取得的房地 持有期間=個人持有期間+被繼承人持有期間
遺贈所取得的房地 持有期間=個人持有期間+遺贈人持有期間
配偶贈與所取得房地 持有期間=個人持有期間+配偶持有期間
四、 繼承或受贈之房屋原始取得成本認定:
  繼承或受贈當時的房屋評定現值及公告土地現值,按政府發布的消費者物價指數調整後之價值。
  註:消費者物價指數調整值:出售時的物價指數/取得時的物價指數
案例:
老王於104年1月購入A房地後,於106年1月1日過世,由其子小王繼承,若小王於106年3/1日以1300萬價格售出,則:
本案為同年度繼承,並於同年度度售出,故無土地增值稅因老王加上小王的持有期間超過二年,故財產交易所得稅計算方式採用舊制,如下:
106年的房屋評定現值:100萬;土地公告現值:225萬
106年1月取得房地時的物價指數:99.3;106年3月售出時的的物價指數:100
銷售該房屋時產生的費用包括:仲介服務費:50萬、代書費:1.5萬
其計算方式:
舊制(房地銷售總價-房地取得成本)-(成本及費用)x(房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值))
因於106年1月繼承該房地,故買進總價則以106年的房屋評定現值及公告土地現值認定!
其取得成本:(房屋評定現值:100萬+土地公告現值225萬)=325萬X物價指數(100/99.3)=327萬
財產交易所得稅:((1300萬-327萬)-50萬-1.5萬)/(100萬/(100萬+225萬))=283.5363萬
該283.5363萬,併入106年度個人所得稅中課徵~

 
若有任何問題,歡迎您留言.....
 
   
 
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